應備文件

買賣案件 1身分證正本（賣方為公司人時，需備妥公司印鑑大小章） 2買方便章、賣方印鑑章 3土地、建物所有權狀正本 4最近一期地價稅單、房屋稅單（或契稅單）及任一期水、電、瓦斯單 5賣方印鑑證明(用途:不動產登記或不限定用途) 6賣方為公司法人時，公司（變更）登記表正本或抄錄本 7委託代理人簽約之授權書 8其他文件（如車位使用證明等） 繼承案件 1被繼承人除戶戶籍謄本 2繼承人身分證、繼承人印鑑章及繼承人印鑑證明 3繼承人現戶戶籍謄本 4土地、建物所有權狀正本 5被繼承人國稅局全國財產清明其他財產證明文件 贈與案件 1身分證正本 2受贈人便章、贈與人印鑑章 3土地、建物所有權狀正本 4最近一期地價稅單、房屋稅單（或契稅單）及水、電、瓦斯單 5贈與人印鑑證明(用途:不動產登記) 6委託代理人簽約之授權書 7其他文件（如車位使用證明等）

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代書流程

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買賣案件 買賣過戶主要分為 簽約 、 用印 、 完稅 、 交屋 四個流程來付款，一般常見的付款方式有簽約10％、用印10％、完稅10％、交屋70％；或簽約10％、用印00％、完稅10％、交屋80％。 買賣過戶流程需要的時間：倘若買方各期付款都可以如期支付，銀行貸款流程也順利能在兩周完成，過戶流程最快約30天可以辦理完成。代書通常會規劃40至45天，預留時間來應付公家機關或買賣雙方的突發狀況。假設買賣雙方都沒有貸款，則只需要約10天就可以完成整個過戶流程。 一、簽約： 簽約當下會請買方準備 簽約款 ，若無法開票或不方便攜帶大額現金，可請買方準備10萬元，差額不足的部份3天內補足。若買方有需要銀行貸款，在簽約完之後就可以合約書、謄本、個人財力證明，向銀行填寫申請書提出貸款申請。 二、備證用印： 簽約完成後補足簽約款的一週，會請買方匯 備證用印款 。賣方最遲要在這個階段交付權狀、印鑑證明（備註1），並在公定契約書上蓋章，即為 備證用印 。一般代書為了節省流程常在簽約當下就同時用印，這個流程就只需要確認權狀和印鑑證明有補齊即可。 三、完稅： 代書確認前兩期款項的都有匯入且備證用印完成後，就會向稅務機關申報移轉，請稅務機關核發土地增值稅、契稅及印花稅稅單。土地增值稅若申請一般稅率，大約3-10個工作天；若申請自用稅率則需要10-25個工作天。稅單核發後，代書會分別通知買賣雙方支付稅款，並請買方匯第三期的 完稅款 。在確認前三期的款項都已匯入、稅單已繳納、買方跟銀行完成對保手續且拿到設定文件，代書就會到地政機關辦理所有權買賣移轉登記與他項權利登記，即為 過戶+設定 。若有申請履約保證，賣方的土增稅可以申請由履保專戶代為繳納。 四、交屋： 過戶完成後，代書會請銀行以買方貸款代為清償賣方的貸款餘額，即為 代償 。賣方銀行收到款項後，需2-3個工作天準備『清償證明』，持上述文件到地政機關辦理塗銷手續，買方銀行就會把 代償後餘額 （備註2）匯到履保帳戶，即為 解圈 （未做履保者視個別銀行，直接入賣方帳戶或先匯買方帳戶再自行轉匯）。最後確認產權狀況與屋況都沒有問題之後，就可以進行交屋。 備註 1 土地登記規則第40條：申請登記時，登記義務人應親自到場，提出國民身分證正本，當場於申請書或登記原因證明文件內簽名，並由登記機關指定人員核符後同時簽證。土地登記規則第41條第十項：檢附
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如何申報財產交易所得稅：重購退（抵）稅

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本文更新於112/5/2，適用於111年度所得申報。 五月份的報稅季節，若您在去年度有售屋，且在售屋的前後兩年內有新購房屋，可以試算是否符合財產交易所得稅的重購退（抵）稅。財政部稅務入口網的說明： 如何享用重購自用住宅扣抵稅額 。在看這篇文章之前請先看 如何申報財產交易所得稅：標準認定 或 如何申報財產交易所得稅：核實申報 ，無論採用上述哪一種申報方式開始，在 設算重購自用住宅扣抵稅額勾選 後，後續所需要輸入的資料都是一樣的。 自用住宅關於建物所得稅的退稅（扣抵）要件： 1 出售與重購房屋之所有權人為本人或配偶 2 出售與重購房屋均需為自用住宅（有設籍） 3 兩年內重購（先買後賣或先賣後買皆可） 4 重購房屋之房屋評定現值需大於出售房屋評定現值、或者是房地總價（市價）拆算房地比之後的建物價格（市價）重購的房屋大於出售的房屋。 財產交易所得的重購退（抵）稅，依照重購房地的年度、房地價格是否劃分以及價格認定標準（市價或公告現值）有不同的申報方式： 一、買賣為同年度的狀況（以登記完成日為準）： 一般民眾現在多用網路報稅，以下就做簡單的案例說明：小明111年有出售房屋也有新購一間房屋，在112年5月申報所得稅時，在報稅軟體所得資料一欄，所得種類選 財產交易所得（房屋-無法證明取得成本者適用） ，再選取出售房屋的直轄市、縣（市），會有不同的核定標準率（標準認定），用下拉式選單選售屋所有權人並填入出售房屋地址，再勾選 『設算重購自用住宅扣抵稅額勾選』 ，填入房屋評定現值，出售與重購房地的房屋評定現值可以從契稅繳款書或建築改良物所有權買賣移轉契約書中找到。在契稅繳款書上是在『移轉價格』欄位，在建築改良物所權買賣移轉契約書則是在『買賣價款總金額』欄位（如下圖）。 額外提醒：若手上拿到的所有權買賣移轉契約書（公契），是土地與建物合在同一張的，買賣價款總金額會是土地與建物合在一起的金額，這時候就只能找契稅繳款書上的移轉現值。如果契稅繳款書手上有兩張，代表售出的房子稅籍有兩個，就需要把兩張繳款書的移轉價格加起來，當做申報的依據。 設算重購自用住宅扣抵稅額勾選 後會跳出下圖的頁面，首先要填出售房屋完成移轉登記日，房屋賣出後賣方通常不會留存買方權狀或謄本，這個資訊可以請當時的承辦代書調閱資料，或者到
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如何辦理抵押權塗銷登記

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將貸款還清之後，需要向貸款銀行申請『清償證明』，才能以清償證明向地政事務所辦理抵押權塗銷手續。清償證明裡面包含： 1 抵押權塗銷同意書 2 原抵押權設定契約書 3 他項權利證明書 送進去地政事務所辦理塗銷後，上述文件地政事務所都會收走，建議要把抵押權塗銷同意書影印一份起來，向產險公司申請火險、地震險的退費，因為火險、地震險都是一年一保，且新所有權人需重新加保無法沿用，賣方塗銷抵押權後可以部分退費。 向貸款銀行申請清償證明之後，銀行需要２－３個工作天作業。拿到清償證明後向房地所在地政事務所，抽『簡易案件』的號碼，等候叫號送件申請塗銷。本人申請塗銷請攜帶下述文件，填寫土地登記申請書，附上清償證明交給收件櫃檯即可。申請塗銷只要１０分鐘就可以完成送件，地政機關約１－２個小時可以完成審查並登記。若對於申請塗銷有任何問題都能向地政事務所的服務櫃台詢問。 權利人本人前往申請塗銷請攜帶 1 身分證正本 2 身分證正反面影本 3 便章 4 清償證明（含塗銷同意書、原抵押權設定契約書、他項權利證明書） 若為代理申請塗銷請攜帶 1 代理人身分證正本 2 代理人及權利人身分證正反面影本 3 代理人及權利人便章 4 清償證明（含塗銷同意書、原抵押權設定契約書、他項權利證明書） 登記申請書的填寫方式請參考下列範例。若為代理辦理塗，銷備註欄（９）有一段很長的切結字樣，可以跟地政事務所的服務台拿印章來蓋，才不用當場罰寫。 原因發生日期要填寫抵押權設定契約書上面的日期 。右方的電話記得要填寫，地政事務所審查完畢後會發簡訊通知結案。 備註１ 有些銀行發清償證明時不提供原抵押權設定契約書，這時候地政事務所無法得知要塗銷的是哪一個建號、地號，就需要額外填寫一份登記清冊。 備註２ 如果設定抵押的不是銀行，而是一般的自然人（常見的就是親友間的借貸設定、或者錢莊），這時候就要請抵押權人（也就是放款的人），開一份抵押權塗銷同意書（格式不拘，範例如下）加蓋印鑑章，搭配抵押權人的印鑑證明，才能辦理塗銷手續。
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