預售屋讓渡買賣流程應注意事項

一般民眾在房地產市場上是屬於資訊落後者，預售屋好的棟別、樓層，往往都被建商或代銷業者的親友、VIP、長期配合的投資客給買走，若想要買到自己理想的棟別與樓層，就需要在市場上尋找願意出讓的預售屋賣方，進行預售屋權利讓渡（簽約買賣）的手續。

過去曾遇到許多客戶進行預售屋買賣的時候，並沒有書面契約，就直接到建商那邊去換約，後續等要出售房地產的時候，才發現沒有書面文件證明購入價格。例如：甲以800萬向建商購入一預售建案，乙用850萬向甲購買此預售屋。甲、乙到建商進行換約手續後，預售合約書上面的價格仍為800萬。兩年後該建案興建完成，乙因為個人職涯規劃欲出售該房地，以900萬出售與丙，這時候若甲、乙當時沒有簽立讓渡契約，便無法舉證是以850萬向某甲購入該房地。只能以900萬減去800萬去申報房地合一稅。

因此購買預售屋讓渡權利，務必要與賣方簽立讓渡合約，並在成屋之後持該份預售讓渡合約，到地政事務所辦理實價登錄價格的更正，將實價登錄上800萬的價格更正為850萬元。
上圖是計算買方應付給賣方款項的範例，會有兩種計算方式的差別在於，第一種算法是價格很公開透明，買方知道賣方當時與建商購入的價格，也知道自己被賺的價差。而第二種算法則是賣方不希望讓買方知道自己的成本，就可以用這樣的方式算給買方聽，這樣算法的好處是，買方知道要支付８０萬給賣方，但是他無法知道究竟多少是賣方的利潤、多少是賣方已繳的款項。

以下是預售屋買賣讓渡的流程：
狀況一：有作履約保證 1先跟賣方談好價格，即本次讓渡總價 2請賣方跟建商確認賣方未付款含貸款金額 3買方需要付給賣方的金額為讓渡總價-未付款含貸款金額 4買方匯簽約款入履保 （一般是上述應付款的一半） 5請賣方跟建商約時間換約 6買方匯換約款入履保帳戶（應付款剩下的一半） 7買賣雙方到建商那邊去換約 8換約完成後履保把款項撥付給賣方
狀況二：不作履約保證 1先跟賣方談好價格，即本次讓渡總價 2請賣方跟建商確認賣方未付款含貸款金額 3買方需要付給賣方的金額為讓渡總價-未付款含貸款金額 4買方於簽約當天攜帶簽約款5-10萬由雙方議定。 5請賣方跟建商約時間換約 6買方於換約前到銀行開立與換約款同額的銀行票。
　（應付金額－簽約時已支付之金額） 7買賣雙方到建商那邊去換約 8換約完成現場交付該銀行票。

＊買賣預售屋應注意事項
1. 買方於建案興建完成時，一般需要額外支付建商瓦斯外管費、契稅、地政規費、印花稅、代書費跟預收管理基金，一般約15-30萬不等。
2. 要確認換約費（原始合約價格的千分之一到千分之三，一般是賣方負擔）由誰負擔。
3. 需確認有沒有作客變，或者其他跟建商的私下協議。

＊買賣預售屋簽約應備文件
買方：身分證正本＋便章＋簽約潤筆費2000元
賣方：身分證正本＋便章＋簽約潤筆費2000元＋預售合約書正本

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代書流程

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買賣案件 買賣過戶主要分為 簽約 、 用印 、 完稅 、 交屋 四個流程來付款，一般常見的付款方式有簽約10％、用印10％、完稅10％、交屋70％；或簽約10％、用印00％、完稅10％、交屋80％。 買賣過戶流程需要的時間：倘若買方各期付款都可以如期支付，銀行貸款流程也順利能在兩周完成，過戶流程最快約30天可以辦理完成。代書通常會規劃40至45天，預留時間來應付公家機關或買賣雙方的突發狀況。假設買賣雙方都沒有貸款，則只需要約10天就可以完成整個過戶流程。 一、簽約： 簽約當下會請買方準備 簽約款 ，若無法開票或不方便攜帶大額現金，可請買方準備10萬元，差額不足的部份3天內補足。若買方有需要銀行貸款，在簽約完之後就可以合約書、謄本、個人財力證明，向銀行填寫申請書提出貸款申請。 二、備證用印： 簽約完成後補足簽約款的一週，會請買方匯 備證用印款 。賣方最遲要在這個階段交付權狀、印鑑證明（備註1），並在公定契約書上蓋章，即為 備證用印 。一般代書為了節省流程常在簽約當下就同時用印，這個流程就只需要確認權狀和印鑑證明有補齊即可。 三、完稅： 代書確認前兩期款項的都有匯入且備證用印完成後，就會向稅務機關申報移轉，請稅務機關核發土地增值稅、契稅及印花稅稅單。土地增值稅若申請一般稅率，大約3-10個工作天；若申請自用稅率則需要10-25個工作天。稅單核發後，代書會分別通知買賣雙方支付稅款，並請買方匯第三期的 完稅款 。在確認前三期的款項都已匯入、稅單已繳納、買方跟銀行完成對保手續且拿到設定文件，代書就會到地政機關辦理所有權買賣移轉登記與他項權利登記，即為 過戶+設定 。若有申請履約保證，賣方的土增稅可以申請由履保專戶代為繳納。 四、交屋： 過戶完成後，代書會請銀行以買方貸款代為清償賣方的貸款餘額，即為 代償 。賣方銀行收到款項後，需2-3個工作天準備『清償證明』，持上述文件到地政機關辦理塗銷手續，買方銀行就會把 代償後餘額 （備註2）匯到履保帳戶，即為 解圈 （未做履保者視個別銀行，直接入賣方帳戶或先匯買方帳戶再自行轉匯）。最後確認產權狀況與屋況都沒有問題之後，就可以進行交屋。 備註 1 土地登記規則第40條：申請登記時，登記義務人應親自到場，提出國民身分證正本，當場於申請書或登記原因證明文件內簽名，並由登記機關指定人員核符後同時簽證。土地登記規則第41條第十項：檢附
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如何申報財產交易所得稅：重購退（抵）稅

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本文更新於112/5/2，適用於111年度所得申報。 五月份的報稅季節，若您在去年度有售屋，且在售屋的前後兩年內有新購房屋，可以試算是否符合財產交易所得稅的重購退（抵）稅。財政部稅務入口網的說明： 如何享用重購自用住宅扣抵稅額 。在看這篇文章之前請先看 如何申報財產交易所得稅：標準認定 或 如何申報財產交易所得稅：核實申報 ，無論採用上述哪一種申報方式開始，在 設算重購自用住宅扣抵稅額勾選 後，後續所需要輸入的資料都是一樣的。 自用住宅關於建物所得稅的退稅（扣抵）要件： 1 出售與重購房屋之所有權人為本人或配偶 2 出售與重購房屋均需為自用住宅（有設籍） 3 兩年內重購（先買後賣或先賣後買皆可） 4 重購房屋之房屋評定現值需大於出售房屋評定現值、或者是房地總價（市價）拆算房地比之後的建物價格（市價）重購的房屋大於出售的房屋。 財產交易所得的重購退（抵）稅，依照重購房地的年度、房地價格是否劃分以及價格認定標準（市價或公告現值）有不同的申報方式： 一、買賣為同年度的狀況（以登記完成日為準）： 一般民眾現在多用網路報稅，以下就做簡單的案例說明：小明111年有出售房屋也有新購一間房屋，在112年5月申報所得稅時，在報稅軟體所得資料一欄，所得種類選 財產交易所得（房屋-無法證明取得成本者適用） ，再選取出售房屋的直轄市、縣（市），會有不同的核定標準率（標準認定），用下拉式選單選售屋所有權人並填入出售房屋地址，再勾選 『設算重購自用住宅扣抵稅額勾選』 ，填入房屋評定現值，出售與重購房地的房屋評定現值可以從契稅繳款書或建築改良物所有權買賣移轉契約書中找到。在契稅繳款書上是在『移轉價格』欄位，在建築改良物所權買賣移轉契約書則是在『買賣價款總金額』欄位（如下圖）。 額外提醒：若手上拿到的所有權買賣移轉契約書（公契），是土地與建物合在同一張的，買賣價款總金額會是土地與建物合在一起的金額，這時候就只能找契稅繳款書上的移轉現值。如果契稅繳款書手上有兩張，代表售出的房子稅籍有兩個，就需要把兩張繳款書的移轉價格加起來，當做申報的依據。 設算重購自用住宅扣抵稅額勾選 後會跳出下圖的頁面，首先要填出售房屋完成移轉登記日，房屋賣出後賣方通常不會留存買方權狀或謄本，這個資訊可以請當時的承辦代書調閱資料，或者到
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買賣過戶常見問題

Q 1 代書是買方還是賣方找？ 沒有一定，由買賣雙方談定。需注意是否為合法執業代書，並核對身分。查詢代書開業資訊： 地政士資訊系統 Q 2 代書費由誰負擔？ 沒有一定，由買賣雙方談定。北部多為買方全額負擔；中南部常有買賣雙方各半的約定。談定價格前請務必確認代書費、相關稅費、規費由誰負擔。 Q 3 已跟對方談好價格，是不是應該要收付定金？ 在簽訂正式的買賣契約之前，買賣雙方都是可以反悔的，未避免屋主反悔不賣或者買方藉故不買，可在談定價格時候收受定金， 並約定好簽約時間，若有一方違約則可憑定金收據來請求違約金。定金收據要載明買賣雙方資料、買賣標的、成交價格、定金金額、 其他約定事項可備註會留下哪些附贈物：如冰箱、洗衣機、床櫃組．．．等。 定金收據範本 Q 4 履約保證是什麼？一定要做履約保證嗎？ 履約保證是將買賣雙方的價款，都交由公正的第三方（銀行）保管，倘若買賣過程中有產權爭議，可以確保買方能拿回價金、賣方能拿到尾款。關於履約保證的相關說明可參考： 安新建經履約保證說明 　　 第一建經履約保證說明 合泰建經履約保證說明 　　 僑馥建經履約保證說明 履約保證雖然要繳總價款萬分之六的履保費（買賣雙方各半），卻能規避交易風險。若買賣雙方是熟識的朋友或親人，則能考慮不做履約保證。 。 Q 5 買方產權登記前開立尾款擔保本票用意為何？ 代書流程中，雙方依合約約定將產權登記到買方名下，尚有尾款需要等買方抵押權設定與銀行撥款，為了避免風險產生，房屋過戶前，雙方就應事先約定尾款交付的時間與擔保方式，同時由買方開立尾款同額擔保本票，作為尾款支付擔保，會由代書暫為保管，待全數款項交付後始將此票退還買方。 Q 6 買賣房屋過戶大約時間? 買賣過戶流程大約45-60天可以完成，但實際仍需以個案狀況而定。像是賣方沒有貸款，省去塗銷原貸款之抵押權步驟時間就可以縮短；土地增值稅辦理一般或是自用稅率及買方貸款狀況等也會影響辦理時間的長短。 Q 7 水電瓦斯更名 國寶代書承辦案件時，將會協助辦理水、電、瓦斯更名。
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