如何申報財產交易所得稅：房地合一 2.0 預售屋

＊本文適用110年7月1日以後出售預售屋的案例，若為110年6月30以前出售預售屋的請參考 如何申報財產交易所得稅：預售屋買賣。
房地合一稅申報書.doc
房地合一稅申報書.pdf
填入個人資料後在交易房屋土地情形勾選：一般案件、預售屋及其坐落基地、身分勾居住者、國籍中華民國。右上角紅框的交易日期需要填上買、賣雙方預售屋讓渡契約上的簽約日期；中間紅框的取得日期則是賣方與建商的預售契約書簽約日期。左邊藍框填入預售屋的座落基地地段地號以及建案名稱棟別與樓層。持有期間用交易日期減掉取得日期。成交價額填上買、賣雙方預售讓渡契約的價格。接下來直接先翻第二頁填寫成本與費用。
預售屋常常會拆房屋與土地兩本合約書，會有分別的價格，填入之後加起來填在小計，這就是賣方與建商之間的原始合約價格，並填入右邊ZA1。由於預售屋的買賣沒有附表二的相關費用，所以小計ZA2為零。ZA1+ZA2得到成本ZA。

費用ZB部分，房地合一稅2.0規定為已付價款+獲利價差的3%（上限30萬），或者採用列舉的方式，以下是範例：若已付價款+獲利價差為1500萬，1500萬×3% = 45萬 但是規定上限為30萬，所以費用只能扣30萬。但若賣方有支付4%的仲介服務費60萬且有發票，就可以依照實際的支出60萬列舉扣除。如果已付價款+獲利價差為500萬，500萬×3% = 15萬，那麼就只能扣除15萬而不是扣30萬，同理若有付4%的仲介服務費24萬，就可以依照實際的支出扣除24萬的費用。
預售屋讓渡買賣流程應注意事項
計算出成本ZA與ZB後，回到第一頁填入成交總價AA，扣除成本ZA與費用ZB，會得到所得額GI，由於預售屋沒有土地漲價總數額，可以直接再填入GL。最後判斷稅率，持有期間兩年內稅率45%、持有兩年以上五年以下35%、持有五年以上20%。課稅所得GL×稅率＝應納稅額AF，預售屋沒有辦法重購，於是再直接填入AH，就可以完成申報書的填寫。最後要在第二頁的左下方納稅義務人處簽名或蓋章，接下來就可以到下述網址列印稅單並繳稅。
個人房屋土地交易所得稅申報稅額繳款書(自行繳納25G)
個人房屋土地交易所得稅自動補報繳稅繳款書(25H)
若在30日的期限內申報繳稅，可以用上述網址25G來列印稅單，若已經超過申報期限就需要用25H來補申報，25H在繳納稅款時收款銀行會加計延遲利息。在上述國稅局網站填入相關資訊後列印稅單並持單繳稅，檢附相關文件後親送或郵寄給戶籍所在地的國稅局，即可完成申報。


申報應附文件： 1. 房地合一稅申報書
2. 買入及賣出時的買賣契約書影本：證明買價與賣價。
3. 相關單據：仲介費、換約費....等單據。
4. 繳納房地合一稅的稅單（稅額為零則免附）。
5. 買入及賣出時的匯款明細或履約保證明細。

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代書流程

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買賣案件 買賣過戶主要分為 簽約 、 用印 、 完稅 、 交屋 四個流程來付款，一般常見的付款方式有簽約10％、用印10％、完稅10％、交屋70％；或簽約10％、用印00％、完稅10％、交屋80％。 買賣過戶流程需要的時間：倘若買方各期付款都可以如期支付，銀行貸款流程也順利能在兩周完成，過戶流程最快約30天可以辦理完成。代書通常會規劃40至45天，預留時間來應付公家機關或買賣雙方的突發狀況。假設買賣雙方都沒有貸款，則只需要約10天就可以完成整個過戶流程。 一、簽約： 簽約當下會請買方準備 簽約款 ，若無法開票或不方便攜帶大額現金，可請買方準備10萬元，差額不足的部份3天內補足。若買方有需要銀行貸款，在簽約完之後就可以合約書、謄本、個人財力證明，向銀行填寫申請書提出貸款申請。 二、備證用印： 簽約完成後補足簽約款的一週，會請買方匯 備證用印款 。賣方最遲要在這個階段交付權狀、印鑑證明（備註1），並在公定契約書上蓋章，即為 備證用印 。一般代書為了節省流程常在簽約當下就同時用印，這個流程就只需要確認權狀和印鑑證明有補齊即可。 三、完稅： 代書確認前兩期款項的都有匯入且備證用印完成後，就會向稅務機關申報移轉，請稅務機關核發土地增值稅、契稅及印花稅稅單。土地增值稅若申請一般稅率，大約3-10個工作天；若申請自用稅率則需要10-25個工作天。稅單核發後，代書會分別通知買賣雙方支付稅款，並請買方匯第三期的 完稅款 。在確認前三期的款項都已匯入、稅單已繳納、買方跟銀行完成對保手續且拿到設定文件，代書就會到地政機關辦理所有權買賣移轉登記與他項權利登記，即為 過戶+設定 。若有申請履約保證，賣方的土增稅可以申請由履保專戶代為繳納。 四、交屋： 過戶完成後，代書會請銀行以買方貸款代為清償賣方的貸款餘額，即為 代償 。賣方銀行收到款項後，需2-3個工作天準備『清償證明』，持上述文件到地政機關辦理塗銷手續，買方銀行就會把 代償後餘額 （備註2）匯到履保帳戶，即為 解圈 （未做履保者視個別銀行，直接入賣方帳戶或先匯買方帳戶再自行轉匯）。最後確認產權狀況與屋況都沒有問題之後，就可以進行交屋。 備註 1 土地登記規則第40條：申請登記時，登記義務人應親自到場，提出國民身分證正本，當場於申請書或登記原因證明文件內簽名，並由登記機關指定人員核符後同時簽證。土地登記規則第41條第十項：檢附
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如何申報財產交易所得稅：重購退（抵）稅

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本文更新於112/5/2，適用於111年度所得申報。 五月份的報稅季節，若您在去年度有售屋，且在售屋的前後兩年內有新購房屋，可以試算是否符合財產交易所得稅的重購退（抵）稅。財政部稅務入口網的說明： 如何享用重購自用住宅扣抵稅額 。在看這篇文章之前請先看 如何申報財產交易所得稅：標準認定 或 如何申報財產交易所得稅：核實申報 ，無論採用上述哪一種申報方式開始，在 設算重購自用住宅扣抵稅額勾選 後，後續所需要輸入的資料都是一樣的。 自用住宅關於建物所得稅的退稅（扣抵）要件： 1 出售與重購房屋之所有權人為本人或配偶 2 出售與重購房屋均需為自用住宅（有設籍） 3 兩年內重購（先買後賣或先賣後買皆可） 4 重購房屋之房屋評定現值需大於出售房屋評定現值、或者是房地總價（市價）拆算房地比之後的建物價格（市價）重購的房屋大於出售的房屋。 財產交易所得的重購退（抵）稅，依照重購房地的年度、房地價格是否劃分以及價格認定標準（市價或公告現值）有不同的申報方式： 一、買賣為同年度的狀況（以登記完成日為準）： 一般民眾現在多用網路報稅，以下就做簡單的案例說明：小明111年有出售房屋也有新購一間房屋，在112年5月申報所得稅時，在報稅軟體所得資料一欄，所得種類選 財產交易所得（房屋-無法證明取得成本者適用） ，再選取出售房屋的直轄市、縣（市），會有不同的核定標準率（標準認定），用下拉式選單選售屋所有權人並填入出售房屋地址，再勾選 『設算重購自用住宅扣抵稅額勾選』 ，填入房屋評定現值，出售與重購房地的房屋評定現值可以從契稅繳款書或建築改良物所有權買賣移轉契約書中找到。在契稅繳款書上是在『移轉價格』欄位，在建築改良物所權買賣移轉契約書則是在『買賣價款總金額』欄位（如下圖）。 額外提醒：若手上拿到的所有權買賣移轉契約書（公契），是土地與建物合在同一張的，買賣價款總金額會是土地與建物合在一起的金額，這時候就只能找契稅繳款書上的移轉現值。如果契稅繳款書手上有兩張，代表售出的房子稅籍有兩個，就需要把兩張繳款書的移轉價格加起來，當做申報的依據。 設算重購自用住宅扣抵稅額勾選 後會跳出下圖的頁面，首先要填出售房屋完成移轉登記日，房屋賣出後賣方通常不會留存買方權狀或謄本，這個資訊可以請當時的承辦代書調閱資料，或者到
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買賣過戶常見問題

Q 1 代書是買方還是賣方找？ 沒有一定，由買賣雙方談定。需注意是否為合法執業代書，並核對身分。查詢代書開業資訊： 地政士資訊系統 Q 2 代書費由誰負擔？ 沒有一定，由買賣雙方談定。北部多為買方全額負擔；中南部常有買賣雙方各半的約定。談定價格前請務必確認代書費、相關稅費、規費由誰負擔。 Q 3 已跟對方談好價格，是不是應該要收付定金？ 在簽訂正式的買賣契約之前，買賣雙方都是可以反悔的，未避免屋主反悔不賣或者買方藉故不買，可在談定價格時候收受定金， 並約定好簽約時間，若有一方違約則可憑定金收據來請求違約金。定金收據要載明買賣雙方資料、買賣標的、成交價格、定金金額、 其他約定事項可備註會留下哪些附贈物：如冰箱、洗衣機、床櫃組．．．等。 定金收據範本 Q 4 履約保證是什麼？一定要做履約保證嗎？ 履約保證是將買賣雙方的價款，都交由公正的第三方（銀行）保管，倘若買賣過程中有產權爭議，可以確保買方能拿回價金、賣方能拿到尾款。關於履約保證的相關說明可參考： 安新建經履約保證說明 　　 第一建經履約保證說明 合泰建經履約保證說明 　　 僑馥建經履約保證說明 履約保證雖然要繳總價款萬分之六的履保費（買賣雙方各半），卻能規避交易風險。若買賣雙方是熟識的朋友或親人，則能考慮不做履約保證。 。 Q 5 買方產權登記前開立尾款擔保本票用意為何？ 代書流程中，雙方依合約約定將產權登記到買方名下，尚有尾款需要等買方抵押權設定與銀行撥款，為了避免風險產生，房屋過戶前，雙方就應事先約定尾款交付的時間與擔保方式，同時由買方開立尾款同額擔保本票，作為尾款支付擔保，會由代書暫為保管，待全數款項交付後始將此票退還買方。 Q 6 買賣房屋過戶大約時間? 買賣過戶流程大約45-60天可以完成，但實際仍需以個案狀況而定。像是賣方沒有貸款，省去塗銷原貸款之抵押權步驟時間就可以縮短；土地增值稅辦理一般或是自用稅率及買方貸款狀況等也會影響辦理時間的長短。 Q 7 水電瓦斯更名 國寶代書承辦案件時，將會協助辦理水、電、瓦斯更名。
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