國寶地政士事務所

新制房地合一，若個人買賣自住房地，並於自住房地辦竣戶籍登記，且自住房地出售前1年無出租或供營業使用，無論是先買後賣，或是先賣後買，以登記完成日為準一買一賣在2年內，均可申請適用重購退稅優惠，需要特別留意的是，重購的新房地於5年內需供自住使用，不得出售、出租、設立營登，或者把戶籍遷出，否則退稅的金額要補繳回去唷！ 一、先買後賣 先依照 如何申報財產交易所得稅：房地合一 2.0 計算出售房地應繳納的房地合一稅之後，在申報書第二頁的附表五填上重購與出售房屋土地的相關資訊，範例如圖片，如果房屋土地有分別的價格，那就填在相對應的欄位，如果沒有拆分價格那就直接填在合計就可以。 A、倘若重購總價高於出售總價，也就是以小換大，那麼扣抵稅額(3)就會等於出售自住房屋土地應納稅額(AF)。舉例：房地合一稅應納稅額為100萬，重購房地總價為2000萬，出售房地總價為1500萬，那麼可扣抵稅額即為100萬，這次申報就不需要繳稅， 切記還是需要申報只是扣抵後稅額為零！ B、倘若重購房地價格低於出售房地總價，也就是以大換小，那麼扣抵稅額(3)會等於出售自住房屋土地應納稅額(AF)×重購總價÷出售總價。舉例：應納稅額為100萬，重購房地總價為1500萬，出售房地總價為2000萬，那麼可扣抵稅額即為100×1500÷2000=75萬，這次申報就只需要繳納100-75=25萬的房地合一稅。 個人房屋土地交易所得稅申報稅額繳款書(自行繳納25G) 個人房屋土地交易所得稅自動補報繳稅繳款書(25H) 二、先賣後買 房地合一稅要在出售房地登記完成日30天內向國稅局繳稅申報，先用 如何申報財產交易所得稅：房地合一 2.0 繳稅申報，等重購房地登記完成後並遷入本人或配偶戶籍，再另寫申請書向國稅局申請退稅，此類型的退稅案件大概需要3至4個月才能審核完畢，國稅局會以公文通知領取退稅支票。 房地合一稅重購退稅申請書 填寫的方式大同小異，詳見範例。 需要檢附給國稅局的資料： 1 出售與重購房地的契約書影本（私契） 2 出售與重購房地的所有權狀影本或者謄本 3 出售與重購房地買賣收付價款證明（履保明細或匯款單） 4 出售與重購房地的戶籍謄本或戶口名簿 5 先賣後買案件須另檢附已繳納房地合一稅單正本

＊本文適用110年7月1日以後出售預售屋的案例，若為110年6月30以前出售預售屋的請參考 如何申報財產交易所得稅：預售屋買賣。 房地合一稅申報書.doc 房地合一稅申報書.pdf 填入個人資料後在交易房屋土地情形勾選： 一般案件、預售屋及其坐落基地 、身分勾 居住者 、國籍 中華民國 。右上角紅框的交易日期需要填上買、賣雙方預售屋讓渡契約上的簽約日期；中間紅框的取得日期則是賣方與建商的預售契約書簽約日期。左邊藍框填入預售屋的座落基地地段地號以及建案名稱棟別與樓層。持有期間用交易日期減掉取得日期。成交價額填上買、賣雙方預售讓渡契約的價格。接下來直接先翻第二頁填寫成本與費用。 預售屋常常會拆房屋與土地兩本合約書，會有分別的價格，填入之後加起來填在小計，這就是賣方與建商之間的原始合約價格，並填入右邊ZA1。由於預售屋的買賣沒有附表二的相關費用，所以小計ZA2為零。ZA1+ZA2得到成本ZA。 費用ZB部分，房地合一稅2.0規定為已付價款+獲利價差的3%（上限30萬），或者採用列舉的方式，以下是範例：若已付價款+獲利價差為1500萬，1500萬×3% = 45萬 但是規定上限為30萬，所以費用只能扣30萬。但若賣方有支付4%的仲介服務費60萬且有發票，就可以依照實際的支出60萬列舉扣除。如果已付價款+獲利價差為500萬，500萬×3% = 15萬，那麼就只能扣除15萬而不是扣30萬，同理若有付4%的仲介服務費24萬，就可以依照實際的支出扣除24萬的費用。 預售屋讓渡買賣流程應注意事項 計算出成本ZA與ZB後，回到第一頁填入成交總價AA，扣除成本ZA與費用ZB，會得到所得額GI，由於預售屋沒有土地漲價總數額，可以直接再填入GL。最後判斷稅率，持有期間兩年內稅率45%、持有兩年以上五年以下35%、持有五年以上20%。課稅所得GL×稅率＝應納稅額AF，預售屋沒有辦法重購，於是再直接填入AH，就可以完成申報書的填寫。最後要在第二頁的左下方納稅義務人處簽名或蓋章，接下來就可以到下述網址列印稅單並繳稅。 個人房屋土地交易所得稅申報稅額繳款書(自行繳納25G) 個人房屋土地交易所得稅自動補報繳稅繳款書(25H) 若在30日的期限內申報繳稅，

一般民眾在房地產市場上是屬於資訊落後者，預售屋好的棟別、樓層，往往都被建商或代銷業者的親友、VIP、長期配合的投資客給買走，若想要買到自己理想的棟別與樓層，就需要在市場上尋找願意出讓的預售屋賣方，進行預售屋權利讓渡（簽約買賣）的手續。 過去曾遇到許多客戶進行預售屋買賣的時候，並沒有書面契約，就直接到建商那邊去換約，後續等要出售房地產的時候，才發現沒有書面文件證明購入價格。例如：甲以800萬向建商購入一預售建案，乙用850萬向甲購買此預售屋。甲、乙到建商進行換約手續後，預售合約書上面的價格仍為800萬。兩年後該建案興建完成，乙因為個人職涯規劃欲出售該房地，以900萬出售與丙，這時候若甲、乙當時沒有簽立讓渡契約，便無法舉證是以850萬向某甲購入該房地。只能以900萬減去800萬去申報房地合一稅。 因此購買預售屋讓渡權利，務必要與賣方簽立讓渡合約，並在成屋之後持該份預售讓渡合約，到地政事務所辦理實價登錄價格的更正，將實價登錄上800萬的價格更正為850萬元。 上圖是計算買方應付給賣方款項的範例，會有兩種計算方式的差別在於，第一種算法是價格很公開透明，買方知道賣方當時與建商購入的價格，也知道自己被賺的價差。而第二種算法則是賣方不希望讓買方知道自己的成本，就可以用這樣的方式算給買方聽，這樣算法的好處是，買方知道要支付８０萬給賣方，但是他無法知道究竟多少是賣方的利潤、多少是賣方已繳的款項。 以下是預售屋買賣讓渡的流程： 狀況一：有作履約保證 1 先跟賣方談好價格，即本次讓渡總價 2 請賣方跟建商確認賣方未付款含貸款金額 3 買方需要付給賣方的金額為讓渡總價-未付款含貸款金額 4 買方匯簽約款入履保 （一般是上述應付款的一半） 5 請賣方跟建商約時間換約 6 買方匯換約款入履保帳戶（應付款剩下的一半） 7 買賣雙方到建商那邊去換約 8 換約完成後履保把款項撥付給賣方 狀況二：不作履約保證 1 先跟賣方談好價格，即本次讓渡總價 2 請賣方跟建商確認賣方未付款含貸款金額 3 買方需要付給賣方的金額為讓渡總價-未付款含貸款金額 4 買方於簽約當天攜帶簽約款5-10萬由雙方議定。 5 請賣方跟建商約時間換約 6 買方於換約前到

  國寶代書事務所之服務項目有：房地買賣、繼承贈與、合併分割、保存登記、銀行貸款等相關諮詢， 買賣案件可依客戶需求選做買賣價金履約保證（ 合泰建經 、 第一建經 、 安新建經 、 僑馥建經 ） 履約 保證乃參考美國ESCROW制度，買方將購屋價款存入個案專屬的履保專戶，賣方則將產權文件交付特約 代書保管， 交易過程中由建經履保公司以專業的公正第三人立場，依買賣合約控管資金及流程， 保障買賣雙方交易安全 代書 韓國寶 0915-220939 分機20 張雅淯 0975-208-136 分機22 劉仲葳 0953-034-013 分機26 林貴隨 0989-303-908 分機29 助理 鍾靜儀 分機30 蕭雅倫 分機33 周怡利 分機35 黃琇琳 分機36 陳曉嫻 分機37 蔡佳璇 分機43 劉桂茹 分機39 事務所營業時間：週一至週五 08：30 - 12：00、 13：30 - 17：30 代書可配合客戶簽約時間，歡迎來電洽詢。 地址：新竹市田美三街58巷1號 電話：03-5349090 傳真：03-5421158

本文更新於112/5/2，適用於111年度所得申報。 財政部表示，依所得稅法施行細則第17條之2第1項規定，個人出售房屋，如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者，其財產交易所得之計算，依法核實認定；財產交易所得並不會自動帶入，而是需要由納稅義務人手動新增，在網路報稅軟體的所得資料頁面，選 財產交易所得（房屋-自行列舉必要費用及成本） 選取出售房地的所有權人姓名 填入出售房地的地址及收入總額（即為出售價格）。稅籍編號可以在契稅繳款書上面找到，不填也可以。舉竹北市富翼套房為範例：買賣契約書總價為350萬，在買入及賣出之房地價格是否劃分，勾否，意思就是總價350萬是包含土地價格與建物價格。 點選修改房屋/土地現值的頁面 填入房屋評定現值與土地公告現值。上述的現值可從土地所有權買賣移轉契約書及建築改良物所有權買賣移轉契約書查到。 按下輸入必要的費用及成本 列舉買賣過程中所支付之相關費用。原始取得成本是當時房地購買價格。其他印花稅、代書費、規費、契稅、仲介費...等，需要有單據才能列舉。舊制財產交易所得稅-核實申報，賣屋的土地增值稅可以列舉做必要費用，若有土地增值稅需附上稅單。新制財產交易所得（房地合一）因為有扣除了土地漲價總數額，所以申報新制房地合一稅時，土增稅是不能夠扣除的。 最後就會得到一個所得總額是170879。 其計算式如下： （3500000-2761500）×　182000　　÷（182000+604558）＝　170879 （賣價－成本及費用）　×　房屋現值　÷（土地現值＋房屋現值） 舊制財產交易所得稅只針對建物核課，而買賣總價350萬則是包含土地與建物的價格，因此× 房屋現值÷（土地現值＋房屋現值） 就是用來拆算房地價格的依據。最後，按頁面上 +新增 會在下方新增一欄所得，就完成財產交易所得的申報。 這個案例倘若用 標準核定（無法證明取得成本者） ，新增的財產交易所得=182000×29% = 52780，足足差了有3倍。 在網

若出售房地產適用於房地合一稅，務必於 過戶完成30天內，向戶籍所在地的國稅局申報 以免受罰。 備註：過戶完成日即為過戶後權狀或謄本上的登記日期。 申報時應檢附的文件有哪些? (一)個人房屋土地交易所得稅申報書1 份，申報書應由納稅義務人簽名或蓋章，如係委託代理人申報者，代理人應簽名或蓋章並檢附國民身分證或居留證影本，納稅義務人為未成年或受監護人者，法定代理人或監護人應簽名或蓋章並檢附國民身分證影本及相關證明文件，計算結果有應自行繳納稅額者，應一併檢附繳納收據正本。 (二)房屋、土地、房屋使用權、預售屋、股份或出資額買入及賣出的買賣契約書影本(私契）。 (三)成本及必要費用相關證明文件及其他有關文件。 交易(登記)日期 (一)房屋、土地：請填寫交易房屋土地的完成所有權移轉登記日期 例：甲在110 年8 月1 日完成房屋、土地所有權移轉登記，甲應於8月31 日前向國稅局辦理申報 但下列情形的「交易(登記)日期」填寫如下： 1 因強制執行於辦理所有權移轉登記前已取得法院之權利移轉證書，為拍定人領得權利移轉證書日期 2 交易無法辦理建物所有權登記（建物總登記）的房屋(如違章建築)，為訂定買賣契約日期。 (二)房屋使用權：請填寫交易使用權的權利移轉日期。 (三)預售屋：請填寫交易預售屋及其坐落基地的日期。 (四)符合一定條件股份或出資額：請填寫交易股份或出資額的日期。 取得日期 房屋、土地的取得日期原則以前次完成所有權移轉登記日期為準；房屋使用權的取得日期為前次權利移轉日期；預售屋的取得日期為前次交易日期；符合一定條件股份或出資額的取得日期為前次交易日期；取得配偶贈與之房屋、土地的取得日期為配偶間第1 次相互贈與前配偶原始取得該房屋、土地之日。 持有期間 房屋、土地、房屋使用權、預售屋及符合一定條件股份或出資額的持有期間，為第七點說明的「取得日期」計算至第六點說明的「交易(登記)日期」的期間。 但下列情形的「持有期間」計算如下： (一)因繼承所取得的房屋、土地、房屋使用權、預售屋及符合一定條件股份或出資額：持有期間